“70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴(kuò)大，二手住宅漲幅有升有落。”國家統(tǒng)計局17日公布4月份70城房價數(shù)據(jù)顯示。
4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn);31個二線城市新房和二手房價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。
眾多城市樓市調(diào)控紛紛收緊，房價依然見漲，是正常現(xiàn)象嗎?房價何時會迎來拐點(diǎn)?
資料圖：房地產(chǎn)樓盤。中新社記者 張斌 攝
重慶、廣州領(lǐng)漲，一線城市熱度傳至二線
“本來預(yù)計4月份數(shù)據(jù)可能會快速回落，但從市場表現(xiàn)看，大部分城市依然活躍。特別是集中賣地，導(dǎo)致熱點(diǎn)市場更熱，重慶、廣州等城市成為了市場價格上行的新龍頭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
4月份，一線城市北京、上海、廣州和深圳新房價格環(huán)比分別上漲0.6%、0.3%、1.1%和0.5%;北京、上海和廣州的二手房價格環(huán)比則分別上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。
北京、上海、深圳樓市調(diào)控效果比較顯著，滬深新房價格環(huán)比漲幅淡出前30名，廣州“領(lǐng)漲一線”或許讓不少人有些意外。
據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀察，人才購房亂象，是廣州樓市升溫的主推手，也是促發(fā)調(diào)控加碼的直接原因。“五一”期間，北上深新房市場成交全部大跌，上海跌59%、深圳跌43%、北京跌33%，廣州則同比增109%。
從住建部約談廣州、廣州約談6區(qū)，到“穗六條”樓市新政，收緊地產(chǎn)金融政策、提高人才購房門檻，人才購房需繳滿1年社保、9區(qū)增值稅征免年限提至5年……廣州近期頻頻舉措調(diào)控樓市。
李宇嘉預(yù)計，“廣州4月底調(diào)控政策收緊后，限價政策明顯嚴(yán)格，結(jié)合成交量看，政策效果將在5月份開始顯現(xiàn)。”
2021年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)。 截圖自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)
同時，一線城市的樓市熱度也進(jìn)一步傳至二線城市。
“重慶新房價格環(huán)比漲幅最大，近期確實(shí)出現(xiàn)了很多炒作房源的現(xiàn)象。尤其是此次雙集中供地下，重慶土地交易過熱受到了大家的關(guān)注。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，重慶于4月28日完成了首次集中土拍，房企競拍積極性較高，多宗地塊高溢價成交，甚至刷新了重慶樓面價紀(jì)錄，熱度可見一斑，一定程度上助推了重慶樓市的熱度。
“重慶新房價格環(huán)比漲幅首次領(lǐng)漲熱點(diǎn)城市，意味著隨著調(diào)控逐級升級，樓市熱度從一線城市傳導(dǎo)至了一般二線城市。”李宇嘉表示，漲幅靠前的城市，基本為弱二線城市。一二線熱點(diǎn)城市樓市被控制，但非熱點(diǎn)二線城市樓市開始上漲。
二手房市場拐點(diǎn)出現(xiàn)，但仍為調(diào)控重點(diǎn)
“不過，在新房價格出現(xiàn)較大上漲的情況之下，一線城市二手房的價格漲幅出現(xiàn)了明顯回落，最主要還是一線城市出臺的多項(xiàng)調(diào)控政策都與調(diào)控二手房市場相關(guān)，并且政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。”58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。
陸騎麟指出，二線城市多數(shù)還是以新房市場成交為主，一線城市的二手房成交占比則達(dá)到七成以上。二手房市場價格漲幅回落，將會在下半年逐步傳導(dǎo)到新房市場，從而引導(dǎo)整個房地產(chǎn)市場的房價穩(wěn)定。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點(diǎn)。深圳在推出二手房指導(dǎo)價后，房價環(huán)比首次零增長，明顯得到控制。
2021年4月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)。 截圖自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)
“4月份二手房市場拐點(diǎn)出現(xiàn)。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，一線城市及合肥、成都等熱點(diǎn)二線城市房價漲幅均較上月收窄，主要是一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，疊加市場季節(jié)性回落，市場預(yù)期減弱，帶動4月份二手房市場在3月見頂后回調(diào)。
李宇嘉也認(rèn)為，目前熱點(diǎn)城市信貸額度全面收緊，二手房貸款收得更緊，利率也有所攀升。按照此邏輯，預(yù)計下半年二手房市場將會降溫。
“從后續(xù)市場的表現(xiàn)看，二手房的監(jiān)管也應(yīng)該成為關(guān)鍵。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前來看，70個城市中，有28個城市同比漲幅超5%，數(shù)量超3月份，這說明地方需警惕二手房過熱，嚴(yán)管市場價格秩序，尤其是學(xué)區(qū)房方面的。
4月30日，中共中央政治局召開會議，罕見提及“學(xué)區(qū)房”，提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”。
嚴(yán)控之下，為何房價漲幅仍擴(kuò)大?
住建部約談，整頓中介、經(jīng)營貸，土地供應(yīng)改革……相比一季度的房地產(chǎn)調(diào)控，4月份房地產(chǎn)調(diào)控全面升級。據(jù)機(jī)構(gòu)粗略統(tǒng)計，4月份單月房地產(chǎn)調(diào)控刷新年內(nèi)新高紀(jì)錄，達(dá)到51次，年內(nèi)累計調(diào)控次數(shù)高達(dá)186次。
但在如此調(diào)控力度下，房價漲幅為何仍在擴(kuò)大?
“漲幅擴(kuò)大說明市場是有壓力的，換句話說，各類資金還在加快進(jìn)入樓市，這個風(fēng)險需要重視。”嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)表示，“政策收緊只是排除了一部分人進(jìn)入市場。但有購房需求的人來說，可能還是會加快進(jìn)入。供求矛盾沒解決的情況下，會體現(xiàn)在房價上。”
資料圖：一處在建房地產(chǎn)樓盤。 中新社記者 張斌 攝
“后續(xù)房價是否會轉(zhuǎn)折，關(guān)鍵看信貸管控和各地政策。按現(xiàn)在基調(diào)和管控動作，房價后續(xù)有出現(xiàn)轉(zhuǎn)折、趨穩(wěn)的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，這要求在既有調(diào)控基礎(chǔ)上，對出現(xiàn)上漲苗頭的城市做好進(jìn)一步的管控。
具體而言，一方面需要繼續(xù)對樓市進(jìn)行打壓和嚴(yán)管，嚴(yán)打現(xiàn)房項(xiàng)目炒作，防范部分城市房企篩選客戶和捆綁銷售的亂象;另一方面需要繼續(xù)增加土地供應(yīng)，尤其要督促房企積極供應(yīng)項(xiàng)目。
你生活的地方，房價走勢如何?多少錢一平米?
(記者 左宇坤)
