5月20日-21日，南京迎來(lái)首批集中供地競(jìng)拍，51宗涉宅用地全部成交，總成交額992.5億元。其中，36宗地塊觸頂，8宗地塊底價(jià)成交，整體溢價(jià)率達(dá)到18%。
據(jù)悉，南京2021年計(jì)劃住宅用地供應(yīng)面積為919萬(wàn)平方米，首次集中供地占全年計(jì)劃比例的24%。從目前展開(kāi)集中供地的城市來(lái)看，南京整體992.5億元的出讓金額排名第三位，僅次于杭州、北京。
“資金+運(yùn)氣”，招商蛇口、萬(wàn)科、新城成為“大贏家”
在此次南京集中土拍中，房企參與度較高。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京本次拍地報(bào)名的房企超過(guò)80家，其中保利報(bào)名了29宗地塊，香港置地報(bào)名超15宗地塊，創(chuàng)下港資房企史上一次性報(bào)名參拍地塊數(shù)量之最。
綜觀出讓結(jié)果，招商蛇口、萬(wàn)科、新城成為此次土拍的大贏家。其中，招商蛇口獨(dú)自拿下2宗地，斥資91.3億元，再加上聯(lián)合南通瑞城拿下江心洲G26地塊，總共斥資147.5億元。
從拿地金額來(lái)看，僅招商蛇口一家的成交金額占本批次供地總成交金額992.5億元的15%。緊隨招商蛇口后，拿地金額位列第二名和第三名的分別為新城和華潤(rùn)，分別為94億元和70.6億元。
值得一提的是，備受關(guān)注的、總價(jià)最高的地塊為新玄武G24地塊，該宗土地出讓面積21.45余萬(wàn)平方米，為商住混合用地，起始價(jià)71.8億元，經(jīng)過(guò)158輪報(bào)價(jià)，被招商蛇口以88.9億元的總價(jià)拿下，成交樓面價(jià)12520元/平方米。據(jù)貝殼找房二手房報(bào)價(jià)顯示，新玄武G24地塊周邊的中海玄武公館二手房?jī)r(jià)格約為5.5萬(wàn)元/平方米。
從拿地?cái)?shù)量來(lái)看，新城、萬(wàn)科分別收獲4宗地。其中，萬(wàn)科報(bào)名參拍了32宗地，最終拿下國(guó)際健康城、麒麟、岱山、溧水4宗地，總成交額45.88億元。新城報(bào)名參拍了20宗地，最終拿下南部新城、仙林湖、研創(chuàng)園、匯通路4宗地，總成交額94億元。
值得關(guān)注的是，南京此次集中拍地采取“觸頂搖號(hào)”的方式，也就是說(shuō)，當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有兩家或兩家以上單位有競(jìng)買(mǎi)意向的，停止競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人，所有接受最高限價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人均可參加搖號(hào)，競(jìng)得價(jià)為最高限價(jià)加一個(gè)加價(jià)幅度。
最終，51宗地塊中有36宗地塊“觸頂”。而在搖號(hào)環(huán)節(jié)，萬(wàn)科和新城控股分別競(jìng)得4宗和3宗地塊，招商蛇口搖中2宗地塊。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于南京此次集中供地出讓地塊宗數(shù)較多，且又采取“觸頂搖號(hào)”的方式，這就導(dǎo)致參拍房企大多集中在資金實(shí)力雄厚的品牌開(kāi)發(fā)商、國(guó)企和較為有實(shí)力的本土房企，它們采用“廣撒網(wǎng)”的方式，有機(jī)會(huì)拿到更多地塊。
南京首次集中拍地之“最”，根據(jù)公開(kāi)資料以及好地研究院數(shù)據(jù)整理。
盈利空間進(jìn)一步壓縮，多宗地塊銷(xiāo)售利潤(rùn)率不足2%
實(shí)際上，先于南京之前，同樣是長(zhǎng)三角的熱點(diǎn)城市杭州，房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，房地差再度走低，部分房企為了拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)不惜犧牲盈利空間。
在杭州拿地后，杭州本地房企濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在5月14日的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，“最近在杭州集中土地出讓中，公司共獲取了5宗土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。”
同樣，此次南京土拍由于地價(jià)抬高加之限價(jià)，房企的盈利空間進(jìn)一步壓縮，部分熱點(diǎn)地塊的銷(xiāo)售利潤(rùn)率不足2%。
據(jù)好地研究院數(shù)據(jù)顯示，此次南京土拍中，有12宗地塊的預(yù)期銷(xiāo)售利潤(rùn)率(不考慮去化速度)不足2%。其中，此次溢價(jià)率最高的邁皋橋G42地塊，成交樓面價(jià)26724元/平方米，未來(lái)毛坯銷(xiāo)售限價(jià)32907元/平方米，預(yù)期銷(xiāo)售利潤(rùn)率僅為0.5%。
而萬(wàn)科競(jìng)得的麒麟G47地塊，成交總價(jià)14.2億元，成交樓面價(jià)約為22702元/平方米，未來(lái)毛坯銷(xiāo)售限價(jià)28500元/平方米，溢價(jià)率30.3%，預(yù)期銷(xiāo)售利潤(rùn)率僅為0.3%。此外，新城競(jìng)得的G43地塊和G46地塊的預(yù)期銷(xiāo)售利潤(rùn)率分別為0.6%和1%，保利競(jìng)得的G28地塊預(yù)期銷(xiāo)售利潤(rùn)率0.9%。
在限價(jià)既定的情況下，房企拿地需求較高使得利潤(rùn)空間進(jìn)一步被擠壓，另一方面，部分地區(qū)的地價(jià)，包括南部新城、邁皋橋、江寧正方新城等也再次被刷新。
長(zhǎng)期關(guān)注南京樓市行情的、知名房地產(chǎn)專(zhuān)家孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，“土地價(jià)格會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，此次成交的地塊將在一到兩年后建成新房上市，目前看來(lái)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。”
南京首次集中拍地中，房企拿地金額排名前五名，根據(jù)公開(kāi)資料和好地研究院等數(shù)據(jù)整理。
(記者 徐倩)
