我站在高崗上，遠(yuǎn)處望，那一片綠波，海芒茫。”不少前幾年買房的年輕人，越發(fā)能體會(huì)張惠妹的這首《站在高崗上》。
(資料圖)
相較前幾年5%、6%以上的利率，不少地方的首套房貸利率已跌破4%并在不斷下探。提前還貸，似乎成了貸款者與銀行雙方的一場(chǎng)博弈，前者希望盡快提前還貸降成本，后者則希望前者慢點(diǎn)還或不要提前還。
在利率高點(diǎn)時(shí)買了房，當(dāng)時(shí)卻不曾猶豫
與房貸利率相關(guān)的信息，無(wú)一不牽動(dòng)人心。最近，央行銀保監(jiān)會(huì)首套房利率新政、還款年齡延長(zhǎng)、延遲退休、醫(yī)保改革、人口負(fù)增長(zhǎng)等消息接踵而至，無(wú)論是否直接與房相關(guān)，都會(huì)讓人們聯(lián)想到房貸，聯(lián)想到幾年前自認(rèn)為不算高點(diǎn)的房貸利率。
“2018年，5.88%”“2019年，5.83%”“2020年，5.4%”“2021年，6.37%”，多名前幾年購(gòu)房的年輕人在接受澎湃新聞采訪時(shí)，都認(rèn)為自己是在利率高點(diǎn)時(shí)買了房，但當(dāng)時(shí)卻不曾猶豫。
“所有的年輕人都覺(jué)得自己買在了高點(diǎn)，在那個(gè)蓬勃向上的年份，誤以為這個(gè)世界是屬于他的。當(dāng)年輕人掏空了口袋，卻發(fā)現(xiàn)夢(mèng)想是一文不名的。貸款不可怕，但貸款跟裁員幾乎是前后腳來(lái)的。”于2019年在江蘇南京購(gòu)房的80后小張向澎湃新聞表示。
小張直言，他們這代人受歐美文化影響很大，是看《老友記》成長(zhǎng)起來(lái)的，篤信斷舍離，追求及時(shí)行樂(lè)。除了2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，他們幾乎沒(méi)遇上過(guò)什么坎兒，是有史以來(lái)最敢貸款的一代，直到這波開(kāi)始被教育。
首套房貸利率大幅下行
2022年以來(lái)，部分地區(qū)的按揭貸款利率接連下調(diào)。進(jìn)入5月，先是央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)新發(fā)放首套房貸利率下限，由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)；隨后，5年期以上LPR超預(yù)期較4月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，降至4.45%。這也是自LPR新機(jī)制建立以來(lái)，5年期以上LPR下調(diào)幅度最大的一次。此后，多地首套房貸款利率低至4.25%。
進(jìn)入2023年，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，明確新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。隨之而來(lái)的，是又一輪房貸“降息潮”，不少地方的首套房貸款利率已跌破4%，至3.7%甚至3.6%。
“房貸對(duì)年輕人意味著什么？其實(shí)，這意味著更多的機(jī)會(huì)和更少的自由。”90后小聞告訴澎湃新聞，如果她有房貸，可能會(huì)那么想。2020年，她在一座二線城市近400萬(wàn)元全款買了一套房，目前沒(méi)有房貸。
也有在五線城市工作的小吳向澎湃新聞表示，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)低，父母出錢付了首付，自己還了一年商貸后全轉(zhuǎn)公積金貸款了，現(xiàn)在每月的公積金可直接沖抵房貸，也沒(méi)有房貸煩惱。如今結(jié)了婚，夫妻二人的公積金，其實(shí)還能支持再買一套房。
但多數(shù)年輕人沒(méi)這么幸運(yùn)。幾年時(shí)間，各城市房貸利率紛紛下行，此前房貸利率超過(guò)6%的鄭州如今已出現(xiàn)了3.8%的首套房貸款利率。若貸款100萬(wàn)元，按等額本息、30年期限計(jì)算，2.5個(gè)百分點(diǎn)的利率差則意味著月供存在1500多元的差額。
提前還貸不易，關(guān)注存量貸款會(huì)否降息
可見(jiàn)的是，存量房貸利率過(guò)高，或是當(dāng)下百姓提前還貸的主因。多名90后人士向澎湃新聞表示，如果手頭有點(diǎn)錢，還是愿意去提前還貸的，利率相差太大了。但是，提前還貸不容易。
如大街小巷上四處播放著的《孤勇者》中所唱：“愛(ài)你破爛的衣裳，卻敢堵命運(yùn)的槍。愛(ài)你和我那么像，缺口都一樣。”缺什么？錢。
85后小程在談及是否會(huì)提前還貸時(shí)直言，不關(guān)注，因?yàn)闆](méi)錢。
“我覺(jué)得房貸對(duì)我沒(méi)有啥特殊含義，但如果我有錢肯定提前還掉。”90后小于此前在合肥購(gòu)買首套房時(shí)的利率為5.88%，他直言，現(xiàn)在利率太“背刺”（編按：“背后一擊”，該詞出自游戲當(dāng)中，也指購(gòu)買游戲一段時(shí)間后，游戲降價(jià)甚至免費(fèi)了，等于給玩家背后刺了一刀）存量房了，也去了解了提前還貸的情況，得去銀行預(yù)約，還得強(qiáng)硬點(diǎn)。如果銀行拖著，不怕費(fèi)事就說(shuō)要打電話去銀保監(jiān)投訴，這樣就能提前一些，不至于排隊(duì)到半年后。
2月10日，中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份人民幣貸款增加4.9萬(wàn)億元，同比多增9227億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來(lái)單月信貸投放最高紀(jì)錄。但從結(jié)構(gòu)上看，企事業(yè)貸款表現(xiàn)強(qiáng)勁，居民部門貸款持續(xù)疲軟，占全部新增貸款的比例僅為5%，顯示居民部門持續(xù)去杠桿的現(xiàn)象仍在持續(xù)。
央行2022年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查則顯示，去年第四季度，全國(guó)50個(gè)城市2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶的收入感受指數(shù)、收入信心指數(shù)、就業(yè)預(yù)期指數(shù)等均環(huán)比下降。去年四季度的收入感受指數(shù)為43.8%，比上季下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，10.8%的居民認(rèn)為收入“增加”，比上季減少1.3個(gè)百分點(diǎn)，65.9%的居民認(rèn)為收入“基本不變”，比上季減少3.8個(gè)百分點(diǎn)，23.3%的居民認(rèn)為收入“減少”，比上季增加5.2個(gè)百分點(diǎn)。收入信心指數(shù)為44.4%，比上季下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。
收入預(yù)期不穩(wěn)定、投資收益下行、LPR多次下調(diào)等，使得越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注提前還貸。但這些人的貸款，均為存量房貸。存量房貸利率能不能調(diào)整，這個(gè)話題略顯敏感。此前，銀行業(yè)人士多明確表示，存量房貸款利率不可能調(diào)整。如今，有銀行業(yè)人士向澎湃新聞表示，這幾個(gè)月較為“真空”，再等幾個(gè)月看看，不知道是否會(huì)有相關(guān)的政策出臺(tái)。也有專家學(xué)者撰文認(rèn)為存量房貸利率的調(diào)整條件已經(jīng)成熟。
不過(guò)，對(duì)銀行而言，無(wú)論是提前還貸還是調(diào)整存量房貸利率，都會(huì)造成自身的經(jīng)營(yíng)壓力。對(duì)于當(dāng)下的提前還貸行為，一家國(guó)有大行人士此前向澎湃新聞表示，房貸收益對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是一筆長(zhǎng)期穩(wěn)定的生息資產(chǎn)，如果都紛紛提前還款，會(huì)影響銀行對(duì)長(zhǎng)期資產(chǎn)的計(jì)劃安排。
亦有銀行業(yè)人士告訴澎湃新聞，銀行不希望房貸業(yè)務(wù)下降太快，同時(shí)也不希望自己已經(jīng)鎖定的收益或有較高收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受到太大影響。
借助消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸置換房貸存在多重風(fēng)險(xiǎn)
就整體貸款利率看，各地的企業(yè)貸款利率屢創(chuàng)新低，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等利率也保持低位。例如，去年12月，北京新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.09%，再創(chuàng)統(tǒng)計(jì)以來(lái)新低；2022年12月，上海企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.59%，比上年末下降62個(gè)基點(diǎn)。春節(jié)前后，各大銀行業(yè)務(wù)員紛紛開(kāi)始推銷個(gè)人信用貸、消費(fèi)貸業(yè)務(wù)優(yōu)惠活動(dòng)，不少銀行的利率低于4%。
而與之相比的個(gè)人住房貸款利率，雖有下調(diào)，但與上述貸款之間的利率仍有差距，存量貸款利率則差距更大。
出于對(duì)當(dāng)前收入、未來(lái)工作以及經(jīng)濟(jì)預(yù)期的考量，小張?jiān)谶@幾年間多次提前還貸，截至目前已提前還貸175萬(wàn)元。她向澎湃新聞表示，當(dāng)年的貸款利率是5.83%，但那一年可以輕松的買到年化7%的安全的理財(cái)產(chǎn)品。2020年之后，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新周期，鋪天蓋地的裁員新聞也出來(lái)了，所以現(xiàn)在能提前還一點(diǎn)是一點(diǎn)。
針對(duì)當(dāng)下貸款利率下行的趨勢(shì)，一些人打起了消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的主意。也正因如此，一些中介也在力推此類業(yè)務(wù)，稱可以節(jié)省成本。
要注意的是，并非所有人都能承受住房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)。況且，中介在幫助操作相關(guān)轉(zhuǎn)貸時(shí)，自身的訴求也是收取中介費(fèi)。不過(guò)，雖然業(yè)務(wù)不合規(guī)，但房貸利率差過(guò)大的現(xiàn)狀，使得一些人愿意冒險(xiǎn)嘗試。
根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸都會(huì)約定明確的資金用途，“轉(zhuǎn)貸”后，若銀行發(fā)現(xiàn)貸款人未按約定用途使用相關(guān)貸款資金，可以按照貸款人違約而要求提前收回貸款并會(huì)影響個(gè)人征信等。在期限方面，房貸的時(shí)間較長(zhǎng)，而消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸的期限較短，且多要求一次性歸還本金。若貸款人無(wú)穩(wěn)定的資金來(lái)源，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
近幾天，一則“南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的新聞?dòng)譀_上熱搜榜，這也說(shuō)明了房貸在貸款期限上的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，有銀行正式將個(gè)人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的70歲調(diào)整至80歲，即便是年滿50周歲的購(gòu)房者，只要符合貸款條件均可按最高30年期限申請(qǐng)房貸。
然而，在當(dāng)下新房和二手房貸款需求雙雙疲軟之際，這一消息在年輕人中獲得的反饋卻并不一致。有人在相關(guān)微博下評(píng)論稱，“為了套房奮斗到80歲？”更多的人，則關(guān)心的是——提前還貸如何退潮？何時(shí)才能上車？
