“今年2月，我打算清貸賣房，但是銀行方面告訴我，要預約排隊。”家住天津的姜喜(化名)告訴中新經(jīng)緯。
由于賣房時間緊張，姜喜又給銀行打電話咨詢，工作人員告訴她，用帶押過戶的方式辦理貸款，就不需要提前還貸款了。
【資料圖】
姜喜面臨的情況只是眾多二手房交易的縮影。二手房交易中，賣方通常需要將貸款結(jié)清、在銀行解抵押后，才能進行交易。而帶押過戶卻將過去這套交易模式優(yōu)化，房子可以在帶抵押的情況下進行交易，這無疑對房地產(chǎn)市場和買賣雙方帶來了利好。
事實上，帶押過戶業(yè)務早在2008年于上海已有先例，但直到2022年，帶押過戶從個別城市試點逐漸推開，如今在全國大部分城市進行推廣。部分房主已經(jīng)成功通過“帶押過戶”進行房產(chǎn)交易。但是，對于這一不算新生的事物，很多人還不甚了解，還有不少銀行處于觀望中。
“不到三周完成交易”
帶押過戶背后算的是一筆經(jīng)濟賬。假如房主有一套300萬元的房產(chǎn)，還有80萬元貸款沒有還清。以前，房主如果手里沒有80萬元還清貸款，就需要找第三方公司墊資，借一筆“過橋貸”。房主根據(jù)時間長短支付墊資費用，有的墊資公司按日計息。
中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢某房產(chǎn)中介公司，一位中介人員介紹，借款80萬元，一天需支付利息約420元，折算下來年利率約19%，如借款一個月需要支付1.26萬元利息。
帶押過戶則能幫助像姜喜這樣的房主節(jié)省資金和交易時間。姜喜告訴中新經(jīng)緯，由于買方著急落戶口，所以他們都希望交易能盡快完成。
“我的房子總價145萬元，在天津的建設銀行做了按揭貸款，當時還有11萬元貸款沒有結(jié)清。”姜喜稱，銀行方面告知她，該行2022年12月推出了帶押過戶，但是需要滿足一定條件才能辦理。
姜喜介紹，條件就是買方也需要到賣方的貸款銀行去辦理貸款，并且必須走商業(yè)貸款，同時還需要審核貸款人的資質(zhì)。“買方和賣方需要同時到場，買方要提供一些相關(guān)證件，比如身份證、戶口本等。”
她表示，整個交易流程前后只用了不到三周，第一步去銀行提交面簽資料，第二步去銀行交首付款、打買賣協(xié)議辦貸款，第三步去房管局交稅、取房本。“個人感覺不錯，如果買方能用組合貸款就更完美了。”
與姜喜相比，郭笑(化名)辦理帶押過戶的經(jīng)歷更為曲折。“我是二月初去銀行面簽的，四月初銀行才放款，歷時將近兩個月。”郭笑表示。
今年春節(jié)前，郭笑看上了一套湖北武漢市的二手房，但賣方還有40多萬元貸款沒有還完。“年前，我們已經(jīng)在另一家銀行進行了面簽，年后賣家知道這個政策后，就決定從提前還款改為帶押過戶，二月我們重新去賣方的貸款行面簽。”
對于賣家突然改變決定，郭笑也曾在心里犯嘀咕，但在詢問房產(chǎn)中介后表示理解：“中介解答后我覺得也沒什么問題，大家都是年輕人，賣家也想省錢，就能理解他。”
作為所在區(qū)域第一個辦理帶押過戶的案例，郭笑認為，整個過程體驗下來和原來貸款買房差不多，多出來的就是面簽之后的等待時間。郭笑說，雖然“吐槽”等了好久才入住，但整體上是滿意的。“帶押過戶其實方便了很多賣家，省去了過橋費。”
家住河南洛陽的田文昌(化名)同樣對中新經(jīng)緯表示，因為帶押過戶屬于新業(yè)務，銀行工作人員不熟悉流程，辦理周期比較長。他認為，除了業(yè)務辦理周期較長，自己按照步驟配合銀行，整個過程沒有費太多心思。
“我們一般會建議買家進行帶押過戶。”李峰達(化名)是廣東珠海市的一位房產(chǎn)中介，在他看來，帶押過戶會給買賣雙方節(jié)省很多時間，也節(jié)約資金。
李峰達坦言，“贖樓”(注：指賣方籌錢付清之前辦理的銀行貸款本息)不僅會產(chǎn)生很多費用，還耽誤時間，現(xiàn)在向銀行預約還款排隊時間比較長。還有一種方式是買家將首付款拿來給賣家還貸款，但這樣做存在一定風險，因此通常中介公司會提供擔保服務，這項服務需要視金額收取擔保費，比如100萬元可能收取5000元擔保費。帶押過戶則省去了這些煩惱。
有城市一季度業(yè)務量超過去年全年
今年3月，中國自然資源部、中國銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》。據(jù)自然資源確權(quán)登記局副局長趙燕介紹，全國共有15個省份100多個地市探索開展了不動產(chǎn)“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
中新經(jīng)緯了解到，各地各銀行業(yè)務開展進度不一。比如較早探索帶押過戶業(yè)務的珠海市，從2020年9月至今已兩年有余，珠海市銀行業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，珠海二手房“帶押過戶”業(yè)務共辦理245宗，抵押金額約3.38億，業(yè)務量超過2022年全年。目前，開通此業(yè)務的珠海銀行機構(gòu)超過20家。
據(jù)報道，自今年1月10日，二手房“帶押過戶”政策實施以來，武漢市共辦理二手房“帶押過戶”540余件，辦件數(shù)量持續(xù)快速增長，二手房“帶押過戶”已在武漢市全面展開。
北京市住建委等四部門于3月31日發(fā)布通知，即日起，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務。
“前幾天分行確實提到了這項業(yè)務，但目前還不能辦理。”4月21日，中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢農(nóng)業(yè)銀行北京某支行，一位個貸客戶經(jīng)理表示，該行系統(tǒng)仍在調(diào)試中，待相關(guān)細則完善后會在官方渠道發(fā)出通知。
中國銀行北京市某支行工作人員介紹，有需要的客戶可以前往網(wǎng)點登記預約，但目前還未正式辦理。此外，該工作人員還透露，中國銀行的“帶押過戶”業(yè)務可以實現(xiàn)跨行操作。
股份制銀行中，招商銀行北京市某支行工作人員表示，已接到通知，但還沒有接到執(zhí)行通知，同樣在細則制定階段。
跨行、組合貸是難點
“帶押過戶目前成交的客戶還不多，需要滿足一些條件。每個銀行的政策不一樣，所以具體要先咨詢貸款銀行才知道能否辦理。”四川成都一家房產(chǎn)中介公司的中介表示。
珠海市銀行業(yè)協(xié)會秘書長羅磊公布的一項數(shù)據(jù)顯示，珠海市2022年二手房交易辦理銀行按揭的筆數(shù)超過一萬筆，但二手房帶押過戶辦理筆數(shù)只有146筆，所占比例較低。
隨著帶押過戶業(yè)務在全國范圍的鋪開，或許會有越來越多客戶選擇帶押過戶。
但并非所有交易都適合做帶押過戶。如北京市明確，二手住房交易“帶押過戶”業(yè)務需要同時滿足四個方面的條件：北京市個人二手房交易；買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；所交易的住房在轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。
此外，中新經(jīng)緯在采訪中了解到，帶押過戶在執(zhí)行中還存在一些“痛點”，比如大部分銀行僅支持本銀行辦理，支持跨行操作的仍屬少數(shù)，另外絕大部分銀行只支持買家使用純商業(yè)貸款。
“帶押過戶這個業(yè)務，其實銀行還是比較歡迎的。”某城商行一支行行長對中新經(jīng)緯表示。在他看來，唯一影響銀行的問題是房產(chǎn)過去的抵押行是否能夠順利配合、是否會設置障礙。“現(xiàn)在要在銀行提前歸還按揭貸款，原貸款行還是比較抵觸。”
羅磊也提到，在2022年辦理的146筆二手房帶押過戶中，只有3筆是跨行業(yè)務，比例較低。他建議，各行之間要加強協(xié)調(diào)，破除壁壘，推動跨行帶押過戶業(yè)務推廣；有公積金業(yè)務的主要商業(yè)銀行，要積極探索，爭取年內(nèi)推動二手房帶押過戶業(yè)務覆蓋公積金業(yè)務。
中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院高級研究員金天對中新經(jīng)緯表示，從近期實踐看，銀行響應意愿不高，落地案例少，或有如下原因：一是帶押過戶過程中，如果交易最終未達成，或者其中參與方存在抵質(zhì)押物及房產(chǎn)交易方面的特殊情況、特殊要求，會給銀行造成操作上的潛在風險點；二是各行、各部門對政策的理解、內(nèi)部管理要求存在或有一定差異，也給各行商貸之間、商貸與公積金貸之間的相互協(xié)同帶來挑戰(zhàn)；三是銀行推動這項業(yè)務帶來的好處有限，反而容易在跨行帶押過戶過程中損失存量房貸客戶，這才是其積極性不高的更主要原因。
此外，跨行辦理在操作上仍存在一定難度。北京金訴律師事務所主任王玉臣對中新經(jīng)緯表示，帶押過戶特別需要銀行的同意和密切配合。“沒有原抵押銀行的同意，是無法實現(xiàn)帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應的債權(quán)不落空，能夠及時償還或提存，都需要銀行做好細節(jié)控制。”王玉臣說。
獨立國際策略研究員陳佳對中新經(jīng)緯表示，近期有關(guān)部門和監(jiān)管機構(gòu)對帶押過戶業(yè)務流程中按揭貸款跨行接力具體的接續(xù)政策措施和實務操作做了方向指引和具體規(guī)定，相信隨著未來相關(guān)細則的進一步出臺，帶押過戶的相關(guān)風險度量、轉(zhuǎn)移、定價，以及銀行綜合風控運營體系的進一步完善，尤其是對新合約執(zhí)行利率等具體問題的進一步細化，這項業(yè)務將得到全面推進。
陳佳進一步指出，在具體的執(zhí)行過程中，銀行機構(gòu)依舊要嚴守風險底線，嚴防利用帶押過戶進行套貸等風險違規(guī)情況，在通過產(chǎn)品服務創(chuàng)新服務實體經(jīng)濟的同時繼續(xù)防范與化解系統(tǒng)性風險。
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